Co grozi za brak świadectwa energetycznego w Warszawie?

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej nie oznacza automatycznie, że każdemu właścicielowi mieszkania czy domu grozi kara. Samo posiadanie nieruchomości na własny użytek nie wymaga sporządzania świadectwa. Problem powstaje przede wszystkim wtedy, gdy dokument powinien zostać przekazany nabywcy albo najemcy przy sprzedaży lub wynajmie, a właściciel nie wykonuje tego obowiązku.

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków zalicza niewykonanie obowiązku określonego w art. 11 ust. 1 do wykroczeń zagrożonych karą grzywny. Sama ustawa nie wskazuje jednej sztywnej stawki, np. 5000 zł dla każdego przypadku.

Zgodnie z ogólnymi zasadami Kodeksu wykroczeń grzywna wynosi co do zasady od 20 do 5000 zł, chyba że szczególny przepis stanowi inaczej. Ostateczna wysokość nie jest więc automatyczna i zależy od konkretnej sprawy.

Kiedy brak świadectwa energetycznego może prowadzić do grzywny?

Najważniejsze jest rozróżnienie między brakiem dokumentu jako takim a niewykonaniem obowiązku jego przekazania.

Jeżeli właściciel mieszka we własnym domu albo lokalu i nie planuje sprzedaży ani wynajmu, samo nieposiadanie świadectwa nie stanowi naruszenia obowiązku dotyczącego transakcji. Oficjalne informacje administracji potwierdzają, że świadectwo nie jest wymagane dla istniejącego budynku lub lokalu wykorzystywanego wyłącznie na własne potrzeby.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy nieruchomość jest:

• sprzedawana,
• wynajmowana,
• przedmiotem sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W takich sytuacjach właściciel albo inny podmiot wskazany w ustawie ma obowiązek przekazać dokument drugiej stronie. Nabywca i najemca nie mogą zrzec się prawa do jego otrzymania.

Tabela nr 1. Skutki braku świadectwa energetycznego w różnych sytuacjach

Jaka grzywna grozi za brak przekazania świadectwa?

Art. 41 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków stanowi, że osoba, która nie wykonuje obowiązku wynikającego z art. 11 ust. 1, podlega karze grzywny. Przepis nie ustala jednak jednej, z góry określonej kwoty.

Dlatego popularne sformułowanie „kara za brak świadectwa wynosi 5000 zł” jest zbyt uproszczone.

Kodeks wykroczeń wskazuje ogólną granicę grzywny od 20 do 5000 zł. Maksymalna wartość nie jest więc automatycznie nakładana w każdej sprawie.

Przy wymiarze grzywny bierze się pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Nie można z góry stwierdzić, że każdy sprzedający lub wynajmujący zapłaci dokładnie taką samą kwotę.

Co może się wydarzyć, gdy świadectwo energetyczne nie zostanie przekazane?

Czy notariusz nakłada karę za brak świadectwa?

Nie. Notariusz nie nakłada grzywny za brak świadectwa energetycznego.

Przy sprzedaży ma natomiast obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa. Jeżeli dokument nie został przekazany, notariusz poucza osobę zobowiązaną o obowiązku oraz o karze grzywny przewidzianej za jego niewykonanie.

To istotne rozróżnienie.

Notariusz:

• sprawdza kwestię przekazania dokumentu,
• odnotowuje ją w akcie,
• może pouczyć o konsekwencjach,
• ale nie oznacza to, że przy stole notarialnym automatycznie wymierza właścicielowi 5000 zł kary.

Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż nieruchomości?

Brak świadectwa nie powinien być utożsamiany z automatyczną nieważnością umowy sprzedaży.

Przepisy przewidują odrębny obowiązek przekazania świadectwa oraz odpowiedzialność za jego niedopełnienie. Jednocześnie regulacja dotycząca aktu notarialnego przewiduje sytuację, w której świadectwo nie zostało przekazane – wówczas notariusz ma pouczyć zobowiązanego o grożącej grzywnie.

Nie oznacza to jednak, że można świadomie ignorować obowiązek. Z punktu widzenia sprzedającego brak dokumentu może oznaczać:

dodatkowe formalności, pouczenie w akcie i ryzyko odpowiedzialności za wykroczenie.

Najbezpieczniej przygotować świadectwo jeszcze przed planowaną wizytą w kancelarii.

Co grozi wynajmującemu za brak świadectwa energetycznego?

Przy wynajmie również istnieje obowiązek przekazania dokumentu. Właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa papierowego albo wydruk świadectwa elektronicznego przy zawieraniu umowy najmu. Najemca nie może zrzec się tego prawa.

W przypadku najmu nie występuje notariusz, który odnotowuje tę czynność w akcie, ale obowiązek ustawowy nadal istnieje.

Niewykonanie obowiązku z art. 11 ust. 1 zostało wskazane w art. 41 jako czyn podlegający grzywnie.

Brak dokumentu nie oznacza jednak automatycznie, że umowa najmu staje się nieważna. Odpowiedzialność za nieprzekazanie świadectwa jest odrębną kwestią od skuteczności samej umowy.

Czy kupujący albo najemca może zgodzić się na brak świadectwa?

Nie w taki sposób, aby usunąć ustawowy obowiązek. Oficjalne informacje rządowe wskazują wprost, że nabywca ani najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

Nie rozwiązuje więc problemu zapis:

„Kupujący nie żąda świadectwa energetycznego”

albo:

„Najemca rezygnuje z otrzymania świadectwa”.

Nawet jeżeli obie strony są zgodne, taki zapis nie zmienia obowiązku wynikającego z ustawy.

Co jeśli świadectwo istnieje, ale straciło ważność?

Posiadanie starego dokumentu nie zawsze oznacza, że można się nim posłużyć.

Świadectwo jest co do zasady ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia, ale może utracić ważność wcześniej po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniających charakterystykę energetyczną nieruchomości. Oficjalne przykłady obejmują wymianę okien, zmianę źródła ciepła oraz docieplenie budynku.

Dlatego przed sprzedażą lub wynajmem warto sprawdzić:

• datę sporządzenia,
• numer świadectwa,
• czy nieruchomość była później modernizowana,
• czy dokument nadal opisuje aktualny stan budynku lub lokalu.

Jeżeli poprzednie świadectwo utraciło ważność, samo posiadanie jego kopii nie rozwiązuje problemu.

Czy brak wskaźników energetycznych w ogłoszeniu też ma znaczenie?

Przepisy nakładają dodatkowy obowiązek dotyczący ogłoszeń i reklam. Jeżeli dla nieruchomości świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu należy podać określone parametry charakterystyki energetycznej.

Są to:

• EU – roczne zapotrzebowanie na energię użytkową,
• EK – roczne zapotrzebowanie na energię końcową,
• EP – roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną,
• udział OZE,
• jednostkowa emisja CO₂.

Nie należy jednak mylić tego obowiązku z samym przekazaniem świadectwa kupującemu albo najemcy. To dwa odrębne elementy związane z obrotem nieruchomością.

Czy grzywna 5000 zł jest nakładana automatycznie?

Nie. To jedna z najważniejszych informacji przy interpretowaniu przepisów. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków mówi o karze grzywny, natomiast ogólna wysokość grzywny wynikająca z Kodeksu wykroczeń mieści się co do zasady między 20 a 5000 zł.

Dlatego poprawne sformułowanie brzmi:

za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa grozi grzywna, której ogólne ustawowe granice wynoszą 20–5000 zł.

Nie:

„za brak świadectwa zawsze dostaniesz 5000 zł mandatu”.

Ta druga wersja sugerowałaby automatyczną i stałą sankcję, której przepisy nie przewidują.

Zakres grzywny wynikający z ogólnych przepisów o wykroczeniach

Na wykresie przedstawiono ogólny przedział od 20 do 5000 zł, wynikający z art. 24 Kodeksu wykroczeń. Maksymalna wartość 5000 zł nie oznacza automatycznej kary w każdym przypadku – rzeczywista grzywna zależy od konkretnej sprawy.

Kto odpowiada za przygotowanie świadectwa?

Przy sprzedaży albo wynajmie sporządzenie świadectwa zleca przede wszystkim właściciel lub zarządca budynku. W określonych przypadkach obowiązek dotyczy również osób posiadających odpowiednie prawa spółdzielcze.

Sam dokument może przygotować osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w CRCEB.

Nie wystarczy więc wygenerować dowolnego raportu energetycznego. Prawidłowe świadectwo musi zostać sporządzone przez osobę posiadającą formalne uprawnienie i funkcjonować w centralnym rejestrze.

Jak wygląda przygotowanie dokumentu w Świadectwo Energetyczne Warszawa?

Serwis Świadectwo Energetyczne Warszawa przedstawia proces jako cztery etapy: zgłoszenie, zebranie danych technicznych, weryfikację i obliczenia oraz przygotowanie dokumentu z wpisem do centralnego rejestru. Jako osoba prowadząca usługę wskazany jest mgr inż. Michał Mazur, a serwis deklaruje jego wpis do CRCEB.

Według strony klient przekazuje m.in. dane dotyczące:

• metrażu,
• przegród,
• źródła ciepła,
• przygotowania ciepłej wody,
• wentylacji,
• parametrów okien.

Serwis deklaruje przekazanie gotowego PDF-u z kwalifikowanym podpisem elektronicznym i numerem z centralnego rejestru.

Cennik mieszkań i lokali rozpoczyna się od 249 zł, natomiast domów od 399 zł, przy czym ostateczna kwota zależy m.in. od powierzchni i zakresu dokumentacji.

Jak uniknąć konsekwencji przed sprzedażą lub wynajmem?

Najprostsza zasada brzmi: nie zostawiać świadectwa na ostatni moment.

Przed transakcją warto:

• sprawdzić, czy dla nieruchomości istnieje wcześniejsze świadectwo,
• zweryfikować jego datę i aktualność,
• ustalić, czy po jego wykonaniu przeprowadzono termomodernizację,
• w razie potrzeby zlecić nowe świadectwo osobie wpisanej do CRCEB,
• sprawdzić numer i dane dokumentu,
• przekazać go kupującemu albo najemcy w wymaganym momencie.

Przy sprzedaży fakt przekazania zostanie odnotowany przez notariusza, a przy najmie właściciel powinien przekazać odpowiednią kopię lub wydruk podczas zawierania umowy.

Najważniejsze jest więc to, że kara nie grozi za samo mieszkanie w nieruchomości bez świadectwa, lecz problem pojawia się wtedy, gdy ustawa nakłada obowiązek jego przekazania, a zobowiązany go nie wykonuje. W przypadku sprzedaży lub wynajmu w Warszawie wcześniejsze przygotowanie ważnego dokumentu eliminuje ten problem i pozwala przeprowadzić transakcję bez dodatkowego ryzyka formalnego.