Obowiązek świadectwa energetycznego przy sprzedaży lokalu w Warszawie

Sprzedaż mieszkania, lokalu użytkowego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wiąże się z obowiązkiem przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Zasady są takie same w Warszawie i w pozostałej części Polski, ponieważ wynikają z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

W przypadku sprzedaży świadectwo przekazuje się przy sporządzaniu aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania dokumentu. Jeżeli świadectwo nie zostanie przedstawione, notariusz poucza osobę zobowiązaną o obowiązku jego przekazania oraz o możliwości odpowiedzialności za niewykonanie tego obowiązku.

Kupujący nie może skutecznie zrezygnować z prawa do otrzymania świadectwa. Oznacza to, że nawet jeżeli druga strona deklaruje, że dokument nie jest jej potrzebny, nie zwalnia to sprzedającego z ustawowego obowiązku.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania w Warszawie?

Co do zasady tak. Ustawa obejmuje sprzedaż budynku, części budynku oraz lokalu, a także sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie, dokument powinien odnosić się właśnie do tej części budynku. Nie wystarczy więc automatycznie świadectwo sporządzone dla całego budynku, jeżeli przepisy wymagają przekazania dokumentu dotyczącego sprzedawanego lokalu.

W praktyce dotyczy to zarówno mieszkań na rynku wtórnym, jak i lokali użytkowych, jeżeli nie zachodzi jedno z ustawowych wyłączeń.

Tabela nr 1. Świadectwo energetyczne przy sprzedaży lokalu – najważniejsze zasady

Oficjalne informacje administracji wskazują jednoznacznie, że w przypadku sprzedaży części budynku świadectwo powinno dotyczyć tej konkretnej części.

Kiedy dokładnie trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Ustawa wskazuje konkretny moment: przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nie powinno się więc zakładać, że dokument można bez problemu dostarczyć kilka dni po sprzedaży.

Najbezpieczniejszy model wygląda następująco:

zamówienie świadectwa → weryfikacja danych → otrzymanie dokumentu → sprawdzenie numeru i danych → wizyta u notariusza → przekazanie świadectwa nabywcy.

Dzięki temu nie trzeba kompletować dokumentu dopiero w dniu transakcji.

Świadectwo energetyczne krok po kroku przy sprzedaży lokalu

Jaką rolę pełni notariusz przy sprzedaży lokalu?

Notariusz nie sporządza świadectwa energetycznego i nie zastępuje wykonawcy posiadającego odpowiednie uprawnienia.

Jego zadaniem przy sprzedaży jest odnotowanie w akcie notarialnym, że nabywca otrzymał świadectwo. Jeżeli sprzedający go nie przekazał, notariusz zamieszcza odpowiednią informację i poucza zobowiązanego o obowiązku wynikającym z ustawy oraz o możliwości zastosowania grzywny. Nie należy natomiast interpretować tego w taki sposób, że to notariusz sam nakłada karę.

W praktyce najlepiej poinformować kancelarię jeszcze przed wizytą, że świadectwo jest już przygotowane i ustalić, w jakiej postaci zostanie przekazane.

Czy brak świadectwa unieważnia sprzedaż lokalu?

Sam brak świadectwa nie oznacza automatycznie nieważności zawartej umowy sprzedaży. Ustawa przewiduje obowiązek przekazania dokumentu i odpowiedzialność za jego niedopełnienie, ale nie stanowi, że sprzedaż nieruchomości bez świadectwa z tego powodu staje się nieważna. Nie oznacza to jednak, że dokument można zignorować. Obowiązek pozostaje, a notariusz ma ustawowe zadania związane z odnotowaniem jego przekazania.

Z punktu widzenia sprzedającego znacznie rozsądniej jest przygotować dokument przed transakcją niż liczyć na późniejsze wyjaśnianie braków.

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa?

Nie. Ustawa wprost przewiduje, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Nie wystarczy zatem zapis w umowie, zgodnie z którym kupujący „nie żąda dokumentu”, ani ustne porozumienie obu stron. Rozwiązanie ma chronić przejrzystość transakcji i umożliwić kupującemu zapoznanie się z charakterystyką energetyczną nabywanej nieruchomości.

Czy świadectwo musi dotyczyć konkretnego lokalu?

Tak. Jeżeli sprzedaż obejmuje część budynku, np. samodzielny lokal, przekazywane świadectwo powinno dotyczyć właśnie tej części. Ustawa mówi o tym wprost.

Ma to praktyczne znaczenie w budynkach wielorodzinnych. Parametry całego obiektu nie zawsze są tożsame z charakterystyką konkretnego mieszkania. Świadectwo części budynku może zostać opracowane na podstawie świadectwa całego budynku, a jeśli takiego dokumentu nie ma – na podstawie odpowiedniej dokumentacji technicznej. Przepisy zobowiązują właściciela lub zarządcę budynku do udostępnienia właścicielowi lokalu kopii świadectwa całego budynku albo, w razie jego braku, dokumentacji technicznej w terminie nie dłuższym niż 14 dni od otrzymania wniosku.

Co powinno zawierać świadectwo przekazywane przy sprzedaży?

Dokument nie ogranicza się do jednego wskaźnika.

Zgodnie z ustawą świadectwo zawiera przede wszystkim:

• dane identyfikacyjne nieruchomości,
• charakterystykę energetyczną,
• zalecenia dotyczące prac mogących poprawić charakterystykę energetyczną,
• oświadczenie osoby sporządzającej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru.

W praktyce na świadectwie znajdują się również podstawowe wskaźniki energetyczne, w tym EU, EK i EP, oraz dane osoby odpowiedzialnej za sporządzenie dokumentu.

Świadectwo powinno posiadać numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Czy świadectwo można przekazać w formie elektronicznej?

Tak. Aktualne przepisy pozwalają stosować zarówno dokument papierowy, jak i elektroniczny.

W przypadku formy elektronicznej świadectwo powinno być opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze oraz kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej. To istotne przy sprzedaży nieruchomości obsługiwanej zdalnie. Nie ma potrzeby przyjmowania założenia, że jedyną prawidłową postacią świadectwa jest wydrukowany papier.

Czy świadectwo trzeba mieć już podczas publikowania ogłoszenia?

Przepisy rozróżniają obowiązek przekazania dokumentu przy sprzedaży od obowiązków dotyczących treści ogłoszenia.

Jeżeli dla nieruchomości świadectwo zostało już sporządzone, w ogłoszeniu sprzedaży należy podawać wymagane informacje dotyczące charakterystyki energetycznej. Obejmują one przede wszystkim:

• EU – energię użytkową,
• EK – energię końcową,
• EP – nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii,
• jednostkową emisję CO₂.

Dlatego posiadanie świadectwa jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży może ułatwić przygotowanie kompletnego ogłoszenia.

Jak długo ważne jest świadectwo przy sprzedaży lokalu?

Podstawowy okres ważności wynosi 10 lat od dnia sporządzenia. Dokument może jednak utracić ważność wcześniej, jeżeli po jego sporządzeniu wykonano prace budowlano-instalacyjne zmieniające charakterystykę energetyczną nieruchomości.

Oficjalnie wskazywane przykłady to:

• wymiana okien,
• zmiana źródła ciepła,
• docieplenie budynku.

Przed sprzedażą warto więc sprawdzić nie tylko datę świadectwa, lecz także historię późniejszych modernizacji.

Czy trzeba wykonywać nowe świadectwo przed każdą sprzedażą?

Nie. Jeżeli właściciel posiada świadectwo, które jest nadal ważne i odpowiada aktualnym parametrom lokalu, sama kolejna sprzedaż nie powoduje konieczności sporządzenia nowego dokumentu. Przykładowo właściciel kupił mieszkanie trzy lata wcześniej i otrzymał wtedy ważne świadectwo. Jeżeli od tej pory nie przeprowadzono zmian wpływających na charakterystykę energetyczną, dokument może nadal obowiązywać.

Przed zamówieniem nowego warto więc najpierw odnaleźć poprzednie świadectwo i sprawdzić jego datę oraz aktualność.

Jakie dane są potrzebne do wykonania świadectwa przed sprzedażą?

Jeżeli nowy dokument jest potrzebny, wykonawca musi otrzymać dane techniczne dotyczące nieruchomości.

Serwis Świadectwo Energetyczne Warszawa wskazuje m.in.:

• metraż,
• rodzaj przegród,
• źródło ciepła,
• sposób przygotowania ciepłej wody,
• typ wentylacji,
• parametry okien.

Dostępny rzut, informacje o ociepleniu czy dokumentacja modernizacji mogą dodatkowo usprawnić pracę. Serwis deklaruje, że brak pełnej dokumentacji nie musi blokować realizacji – wykonawca pomaga w ustaleniu brakujących informacji.

Jak wygląda wykonanie świadectwa przed sprzedażą w Warszawie?

Świadectwo Energetyczne Warszawa opisuje proces w czterech etapach. Pierwszy to zgłoszenie i potwierdzenie zakresu oraz ceny. Następnie zbierane są dane o budynku. Trzeci etap obejmuje ich kontrolę oraz wykonanie obliczeń. Na końcu przygotowywany jest dokument z numerem centralnego rejestru.

Serwis deklaruje przekazywanie gotowego świadectwa w formacie PDF z kwalifikowanym podpisem elektronicznym, które można przesłać bezpośrednio notariuszowi lub kupującemu.

Jako wykonawca na stronie przedstawiany jest mgr inż. Michał Mazur. Serwis podaje 15 lat doświadczenia w branży inżynieryjnej oraz wpis do CRCEB. Są to informacje publikowane przez usługodawcę.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne dla sprzedawanego lokalu?

W Świadectwo Energetyczne Warszawa cennik dla mieszkań i lokali rozpoczyna się od 249 zł.

Publikowane stawki wynoszą:

• do 30 m² – od 249 zł,
• 30–60 m² – od 299 zł,
• 60–100 m² – od 349 zł,
• 100–150 m² – od 399 zł.

Są to ceny początkowe. Serwis wskazuje, że ostateczna kwota zależy m.in. od typu nieruchomości, powierzchni oraz zakresu dokumentacji, a cena jest podawana przed rozpoczęciem realizacji.

Brak rzutu nie musi uniemożliwiać wykonania świadectwa, ale jego ewentualne odtworzenie może zostać rozliczone osobno.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo przed sprzedażą?

Najlepiej zrobić to z wyprzedzeniem przed ustalonym terminem aktu notarialnego. Samo świadectwo może być ważne przez 10 lat, dlatego nie ma korzyści w odkładaniu jego przygotowania na ostatnią dobę przed sprzedażą.

Wcześniejsze zamówienie daje czas na:

• zebranie danych,
• wyjaśnienie ewentualnych rozbieżności,
• wykonanie obliczeń,
• sprawdzenie gotowego dokumentu,
• przesłanie go kancelarii notarialnej.

Świadectwo Energetyczne Warszawa promuje realizację „w 24h”, jednak sama strona pokazuje, że przed przygotowaniem dokumentu konieczne jest zebranie i zweryfikowanie danych. Dlatego przy konkretnej, pilnej transakcji warto potwierdzić realny termin dla danego lokalu.

Moment przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lokalu

Grafika przedstawia przebieg transakcji od przygotowania nieruchomości do sprzedaży, przez sporządzenie świadectwa i przekazanie go przy akcie notarialnym, aż po odnotowanie tego faktu przez notariusza. Najważniejszy punkt zaznaczono przy podpisaniu aktu – właśnie wtedy nabywca powinien otrzymać świadectwo.

Co sprawdzić na świadectwie przed wizytą u notariusza?

Przed przekazaniem dokumentu kupującemu warto skontrolować podstawowe informacje.

W szczególności sprawdź:

• adres nieruchomości,
• czy dokument dotyczy właściwego lokalu,
• datę sporządzenia,
• numer świadectwa,
• dane wykonawcy,
• wartości podstawowych wskaźników,
• czy od dnia sporządzenia nie wykonano modernizacji mogącej wpłynąć na ważność.

Taka kontrola jest szczególnie ważna, jeśli korzystasz ze świadectwa sporządzonego kilka lat wcześniej.

Co powinien zrobić sprzedający lokal w Warszawie?

Najpierw należy sprawdzić, czy dla lokalu istnieje już aktualne świadectwo. Jeżeli dokument jest ważny i odpowiada obecnemu stanowi nieruchomości, nie trzeba sporządzać kolejnego tylko z powodu nowej sprzedaży.

Jeżeli świadectwa nie ma albo poprzednie utraciło ważność, trzeba zlecić przygotowanie nowego dokumentu osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia. Gotowe świadectwo powinno być przygotowane przed finalizacją transakcji i przekazane nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego. Fakt przekazania zostanie odnotowany przez notariusza.

W praktyce najprostsza kolejność wygląda więc tak:

sprawdzenie starego świadectwa → zebranie danych → zamówienie nowego dokumentu, jeśli jest potrzebny → kontrola numeru i danych → przekazanie świadectwa przy akcie notarialnym.

Dzięki temu świadectwo energetyczne staje się jednym z dokumentów przygotowanych do sprzedaży, a nie formalnością pozostawioną na ostatni moment.