W jakich przypadkach potrzebne jest świadectwo energetyczne w Warszawie?

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nie zależy od tego, czy nieruchomość znajduje się w Warszawie, Krakowie czy innym mieście. Wynika z ogólnopolskich przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. W praktyce dokument jest potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy mieszkanie, dom albo lokal mają zostać sprzedane lub wynajęte. Świadectwo może być również wymagane przy zakończeniu budowy i ubieganiu się o pozwolenie na użytkowanie.

Nie oznacza to natomiast, że każdy właściciel nieruchomości w Warszawie musi posiadać aktualne świadectwo przez cały czas. Jeżeli lokal lub dom jest wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby i właściciel nie zamierza go sprzedawać ani wynajmować, co do zasady nie ma obowiązku sporządzania dokumentu tylko dlatego, że jest właścicielem nieruchomości.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe przy sprzedaży nieruchomości?

Jedną z najczęstszych sytuacji wymagających świadectwa energetycznego jest sprzedaż mieszkania, domu albo lokalu użytkowego.

Przy sprzedaży budynku lub jego części świadectwo należy przekazać nabywcy. Dotyczy to także zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest konkretny lokal, świadectwo powinno dotyczyć właśnie tej części budynku, a nie automatycznie całej nieruchomości.

Przekazanie świadectwa przy sprzedaży jest odnotowywane w akcie notarialnym. Jeżeli dokument nie zostanie przekazany, notariusz poucza osobę zobowiązaną o obowiązku jego dostarczenia i możliwej odpowiedzialności za jego niedopełnienie.

Kupujący nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, dlatego brak zainteresowania dokumentem ze strony nabywcy nie usuwa obowiązku sprzedającego.

Tabela nr 1. Najczęstsze sytuacje wymagające świadectwa energetycznego

Kiedy potrzebne jest świadectwo energetyczne w Warszawie?

Czy świadectwo energetyczne jest potrzebne przy wynajmie mieszkania w Warszawie?

Tak, przy zawieraniu umowy najmu właściciel powinien przekazać najemcy kopię świadectwa sporządzonego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa sporządzonego elektronicznie. Obowiązek wynika z faktu wynajęcia budynku lub jego części, a nie z lokalizacji nieruchomości.

Właściciel mieszkania na Mokotowie, Pradze, Woli czy w dowolnej innej części Warszawy podlega więc tym samym zasadom.

Warto jednak uważać na zbyt szerokie uproszczenia spotykane w ofertach usługowych. Nie należy automatycznie przyjmować, że każdy aneks do istniejącej umowy oznacza powstanie nowego obowiązku przekazania świadectwa. Ustawa wiąże obowiązek przede wszystkim z zawarciem umowy najmu, dlatego znaczenie ma charakter konkretnej czynności prawnej.

Podobnie w przypadku najmu krótkoterminowego przepisy nie wprowadzają prostego zwolnienia tylko ze względu na krótki okres umowy. Istnieją natomiast ustawowe wyłączenia dotyczące m.in. budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku.

Czy świadectwo trzeba mieć, jeżeli mieszkam we własnym mieszkaniu?

Nie. Samo posiadanie mieszkania lub domu nie powoduje obowiązku wykonania świadectwa energetycznego.

Jeżeli właściciel wykorzystuje nieruchomość wyłącznie na własny użytek i nie planuje jej sprzedaży ani wynajęcia, świadectwo nie jest wymagane tylko dlatego, że nieruchomość istnieje. Oficjalne informacje administracji wprost wskazują, że obowiązek nie dotyczy istniejącego budynku lub lokalu wykorzystywanego na własne potrzeby.

W praktyce oznacza to, że osoba mieszkająca od lat we własnym mieszkaniu w Warszawie nie musi zamawiać dokumentu „na zapas”. Sytuacja zmienia się, gdy pojawia się sprzedaż lub najem.

Czy nowe budynki potrzebują świadectwa energetycznego?

Tak, świadectwo może być potrzebne również niezależnie od sprzedaży lub najmu. Od 28 kwietnia 2023 r. inwestor jest zobowiązany dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Od tego obowiązku istnieje wyjątek dotyczący określonych domów mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m² budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe.

Dlatego osoba kończąca budowę domu w Warszawie lub okolicach powinna ustalić, czy jej inwestycja podlega temu obowiązkowi jeszcze przed kompletowaniem dokumentów związanych z zakończeniem budowy.

Czy każdy budynek podlega obowiązkowi wykonania świadectwa?

Nie. Ustawa przewiduje określone wyłączenia.

Do grup zwolnionych należą m.in. niektóre:

• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
• obiekty chronione na podstawie przepisów dotyczących zabytków,
• budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej,
• określone budynki przemysłowe i gospodarcze,
• niektóre budynki gospodarstw rolnych spełniające ustawowe kryteria.

Nie należy więc stosować zasady „każda nieruchomość zawsze musi mieć świadectwo”. Najpierw trzeba ustalić rodzaj budynku oraz sytuację, w której dokument miałby zostać wykorzystany.

Czy świadectwo energetyczne jest wymagane w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu?

Samo ogłoszenie nie oznacza jeszcze, że trzeba natychmiast sporządzić nowe świadectwo wyłącznie na potrzeby reklamy. Jeżeli jednak dla nieruchomości świadectwo zostało już sporządzone, ogłoszenie sprzedaży lub najmu powinno zawierać określone w przepisach dane energetyczne.

Należą do nich m.in.:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową EU,
• wskaźnik energii końcowej EK,
• wskaźnik nieodnawialnej energii pierwotnej EP,
• udział odnawialnych źródeł energii,
• jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Dlatego przy przygotowaniu ogłoszenia sprzedaży mieszkania w Warszawie warto sprawdzić, czy istnieje już aktualne świadectwo i jakie parametry powinny zostać wpisane do oferty.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Nie oznacza to jednak, że każde świadectwo zachowuje ważność przez pełną dekadę. Dokument może utracić ją wcześniej, jeżeli w nieruchomości zostaną przeprowadzone roboty budowlane lub instalacyjne powodujące zmianę jej charakterystyki energetycznej.

Przykładem mogą być:

• wymiana okien,
• zmiana źródła ogrzewania,
• docieplenie budynku,
• inne istotne prace wpływające na zapotrzebowanie na energię.

Jeżeli po takich pracach właściciel zamierza sprzedać lub wynająć nieruchomość, powinien upewnić się, że posiada dokument odpowiadający jej aktualnym parametrom.

Podstawowy okres ważności świadectwa energetycznego

Na wykresie pokazano 10-letni podstawowy okres ważności świadectwa liczony od dnia jego sporządzenia. Dokument może jednak utracić ważność wcześniej, jeżeli prace budowlane lub instalacyjne zmienią charakterystykę energetyczną nieruchomości.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne w Warszawie?

Świadectwa nie może wystawić dowolna osoba zajmująca się budownictwem lub energetyką. Dokument sporządza osoba posiadająca wpis do wykazu osób uprawnionych w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Warto o tym pamiętać zwłaszcza wtedy, gdy wykonawca posługuje się określeniem „audytor energetyczny”. Sam tytuł lub określenie zawodowe nie zastępuje sprawdzenia wpisu w CRCEB.

Przed zleceniem można więc ustalić imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej za dokument i zweryfikować ją w publicznym rejestrze.

Jak wygląda realizacja świadectwa w serwisie Świadectwo Energetyczne Warszawa?

Na stronie Świadectwo Energetyczne Warszawa jako wykonawca przedstawiony jest mgr inż. Michał Mazur.  Posiada on 15 lat doświadczenia w branży inżynieryjnej, jest absolwentem Politechniki Warszawskiej i Wojskowej Akademii Technicznej oraz figuruje w CRCEB. Są to informacje publikowane przez usługodawcę.

Proces został podzielony na cztery etapy:

• zgłoszenie i pierwszy kontakt,
• zebranie danych dotyczących nieruchomości,
• obliczenia i kontrolę spójności informacji,
• przygotowanie dokumentu i jego wpis do centralnego rejestru.

Deklarujemy obsługę zdalną. Wśród zbieranych informacji wymienia m.in. metraż, rodzaj przegród, źródło ciepła, sposób przygotowania ciepłej wody, wentylację oraz parametry okien.

Gotowe świadectwo ma być przekazywane w formie PDF z kwalifikowanym podpisem elektronicznym oraz numerem z centralnego rejestru.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne w Warszawie?

Świadectwo Energetyczne Warszawa publikuje cennik uzależniony od rodzaju i powierzchni nieruchomości.

Dla mieszkania lub lokalu ceny zaczynają się od:

• do 30 m² – 249 zł,
• 30–60 m² – 299 zł,
• 60–100 m² – 349 zł,
• 100–150 m² – 399 zł.

Dla domu jednorodzinnego:

• do 60 m² – 399 zł,
• 60–100 m² – 449 zł,
• 100–150 m² – 499 zł,
• 150–200 m² – 599 zł.

Zaznaczamy, że są to stawki początkowe, a końcowa cena zależy m.in. od typu nieruchomości, metrażu i zakresu dostępnej dokumentacji. Kwota ma być ustalana przed rozpoczęciem pracy. Brak rzutu nie blokuje zlecenia, ale jego odtworzenie może zostać wycenione osobno.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo energetyczne?

Nie trzeba czekać do dnia sprzedaży lub podpisywania umowy najmu. Jeżeli wiadomo, że nieruchomość będzie wprowadzana na rynek, dokument można zamówić wcześniej.

Ważne jest jednak, aby w międzyczasie nie doszło do zmian technicznych powodujących utratę jego aktualności.

W przypadku sprzedaży najlepiej posiadać gotowe świadectwo przed wizytą u notariusza. Przy wynajmie dokument powinien być przygotowany tak, aby możliwe było przekazanie go najemcy przy zawieraniu umowy.

Jeżeli natomiast mieszkanie lub dom w Warszawie pozostaje wyłącznie na własny użytek i nie jest przeznaczone do sprzedaży ani wynajęcia, nie ma potrzeby wykonywania świadectwa tylko „na wszelki wypadek”.